Har du och din partner bestämt er för att flytta isär och en vill bo kvar i er nuvarande bostad? Vi hjälper dig få koll på hur det går till att köpa ut en partner ur ett hus eller bostadsrätt, steg för steg.
Om en bor kvar i bostaden efter en separation ska den andra bli utlöst genom att få en ekonomisk ersättning för dennes del av bostaden.
När ni räknar ut beloppet för utköpet ska ni räkna som om ni hade sålt bostaden och delat på vinsten och kostnaderna för försäljningen. Bolån, mäklararvode och skatt är exempel på vad ni behöver ha med i beräkningarna.
För att ett utköp ska bli aktuellt behöver den som bor kvar få ett godkännande från banken om att bli ensam låntagare på huset eller bostadsrätten. I vår bolånekalkyl kan du räkna på vad ett större bolån skulle innebära för dig.
Om ni äger en fastighet eller bostadsrätt gemensamt, eller om den ingår i giftorättsgods eller samboegendom kan ni göra ett utköp genom bodelning. Hur det går till går vi genom steg för steg i denna guide.
Om ni varit sambos och inte vill göra bodelning kan ni göra ett klassiskt utköp, även kallat vanligt utköp. Då köper den ena parten ut den andras andel av bostaden för marknadsvärdet minus fiktivt mäklararvode. Lån eller eventuell vinstskatt tas inte med i beräkningen. Köpet dokumenteras i ett köpekontrakt och den som blir utköpt ska deklarera sin försäljning av en bostad.
Ta hjälp av en eller flera fastighetsmäklare för att ta in en aktuell värdering av bostaden. Hos LF Fastighetsförmedling kan du hitta en mäklare som har koll på bostadsmarknaden just där du bor.
När ni vet bostadens värde är det dags att räkna ut vad det skulle kosta att sälja bostaden och dra av dessa kostnader från värdet.
Börja med att dra av ett fiktivt mäklararvode. Du kan fråga mäklaren som värderar er bostad om vad det brukar kosta.
Dra sedan av en fiktiv vinstskatt om värderingen visat att bostaden gått upp i värde sedan inköpet. Så här räknar du ut vinstskatt. Om det finns ett uppskov på en vinst från en tidigare bostadsförsäljning ska även den tas med i beräkningen.
Exempel:
Värde på bostaden: 2 500 000 kr
-Inköpspris: -2 000 000 kr
-Renoveringar: -50 000 kr
-Mäklararvode: -50 000 kr
=Vinst: 400 000 kr
Vinstskatt (400 000 x 22 %) = 88 000 kr
Räkna ut vad som skulle ha blivit kvar efter försäljningen av er bostad.
Exempel:
Värde på bostaden: 2 500 000 kr
Fiktivt mäklararvode: -50 000 kr
Fiktiv vinstskatt: -88 000 kr
= 2 362 000 kr
Om den som bor kvar ska ta över bolånet på bostaden är det sista steget i uträkningen att dra av lånet från summan. Det belopp som blir kvar kallas nettovärde. Dela nettovärdet enligt ägarandel, vanligtvis 50 %, för att få fram bodelningslikviden, summan som ska betalas till den som blir utköpt.
Exempel:
Värde på bostaden: 2 500 000 kr
Fiktivt mäklararvode: -50 000 kr
Fiktiv vinstskatt: -88 000 kr
Lån på bostaden: -2 000 000 kr
= Nettovärde: 362 000 kr
Multiplicerat med 50 % ägarandel = 181 000 kr
Observera att detta är ett exempel. Beloppen kan skilja sig beroende på värdering, skulder, ägarandel och lokala villkor och priser.
Räkneexemplet ovan avser ett utköp genom bodelning och ska skrivas in i ett bodelningsavtal. Bodelningsavtalet blir beviset på att den som bor kvar tar över ägandet av bostaden, det behövs inget ytterligare köpekontrakt.
Banken hjälper er flytta över bolånet och slutföra utköpet. Om du ska ta över hela bolånet behöver banken först göra en ny kreditprövning och ge sitt godkännande om att du kan bli ensam låntagare.
Om du tagit över en villa, ett fritidshus eller annan fastighet, hjälper även banken dig att söka lagfart hos Lantmäteriet. När du ansöker om lagfart i samband med bodelning behöver du inte betala någon lagfartskostnad (stämpelskatt), endast en administrativ avgift. Se aktuella expeditionskostnader hos Lantmäteriet.
Om du behöver utöka lånet på fastigheten kan det också bli aktuellt med nya pantbrev, som säkerhet för ditt lån. Läs mer om när du behöver pantbrev och vad det kostar.
Om du har tagit över en bostadsrätt kan du kontakta bostadsrättsföreningen för att ändra ägare på bostadsrätten i föreningens register.
Ofta har du chans till lägre ränta om du byter bank. Gör en ansökan för att se vad vi kan erbjuda dig. Du binder inte upp dig till något när du ansöker.
En familjejurist kan hjälpa er förstå era juridiska förutsättningar och hjälpa er med ett bodelningsavtal. Kontakta oss så hjälper vi dig att få kontakt med en familjejurist.
Om ni inte är överens kan ni ta hjälp av en bodelningsförrättare hos tingsrätten. Det är en jurist som hjälper er att lösa tvisten.
Om ni varken vill eller kan komma överens om försäljning eller utköp, kan någon av er begära tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen. Då utser tingsrätten en god man som säljer bostaden och vinsten delas enligt ägarandel efter att försäljningskostnader dragits.
Tvångsförsäljning kan ta tid och kan leda till ett lägre försäljningspris, men det är en sista utväg för att ingen ska bli inlåst i ägandet.
Stefan är Länsförsäkringars privatekonom och inriktar sig på frågor som rör bostadsmarknaden, sparande, pension, familjeekonomi och försäkring.
