Bolån och bostadsmarknaden

AV: EMMA PERSSON OCH ALEXANDRA STRÅBERG

Välj länsförsäkringsbolag

Länsförsäkringar består av 23 länsförsäkringsbolag, som har unika villkor och priser.

Mer tid åt livets största affär

Bostadsmarknaden är normalt inne i sin mest aktiva period just nu. Utbudet är också högt enligt besked från bostadssajterna och priserna gick svagt uppåt i mars.

Alla köpare, men särskilt de som påverkas av de införda amorteringskraven, sitter nu hemma vid köksborden och gör noggranna köpekalkyler. För vissa har kraven inneburit att det helt enkelt inte finns utrymme för lika mycket bostad i kalkylen. Finansinspektionen har kommit fram till att det första amorteringskravet gjorde att bostadsköpare köpte 3 procent billigare bostäder än innan kravet infördes. Det skärpta amorteringskravet, om ytterligare 1 procents amortering för de som lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst, innebar att köparna köpte ytterligare 1,2 procent billigare bostäder. I storstadsregionerna antas siffrorna vara högre eftersom amorteringskravet påverkar mest där priserna är höga.

I veckan var det Riksbanksmöte med beskedet att man inte höjer räntan.  Att den förblir låg är dock ingen anledning att hoppa jämfota in i en glädjekalkyl kring ditt bostadsköp. Lågräntemiljön bör av säkerhetsskäl betraktas som en abnormalitet. Beredskap bör finnas för andra tider och görs bäst genom att spara nu när förutsättningarna är gynnsamma för många.

Bostadsmarknaden hålls ändå igång, till exempel av de som separerar, behöver större eller hittar sitt drömobjekt. Det verkar dock fortsatt som det finns tid att komma påläst till en av livets största affärer. Ägna tiden åt att göra en sund och långsiktigt kalkyl med mottot att inte maxa lånet. Satsa även på utrymme för både räntehöjningar och sänkningar av ränteavdragen. När man köper en bostad, som ofta ägs länge, gäller det att ta höjd för många eventualiteter.

Tid bör även ägnas åt bostadsrättsföreningens ekonomi. Har den exempelvis stora lån? I inte minst nyproducerade lägenheter är det ofta fallet. Titta i årsredovisningen och försök bilda dig en uppfattning om vad som kan hända med månadsavgiften om räntan stiger. Be banken eller någon du känner att räkna om det känns svårt.

Att räntorna förmodligen förblir låga ännu en tid är heller inte detsamma som att rörlig ränta är bästa valet. Istället bör hushållen, som alltid, noga planera för just sin specifika situation. Och att saker man helst inte vill tänka på kan hända. Det innefattar räntehöjningar men också händelser som dödsfall, skilsmässa och sjukdom. Det är inte roligt att tänka på när Sverige är som vackrast. Men kanske bland det viktigaste.

Se över ert försäkringsskydd

Det finns tyvärr händelser som kan påverka en privatekonomi negativt. Det gäller exempelvis vid arbetslöshet, sjukdom, olycksfall och dödsfall. Särskilt om man har bolån är det viktigt att vara förberedd på att saker kan inträffa. Överväg gärna om ni ska teckna en försäkring som specifikt tar sikte på sådana situationer.

Läs mer om Bolåneskydd här

Det finns även andra privatekonomiska samtal som kan vara bra att lyfta där hemma, även om de är ”jobbiga”. Om ni är två vuxna i hushållet och den ene skulle gå bort i förtid, vill då den andre bo kvar eller flytta? Och har ni barn från tidigare förhållanden eller lever ni som sambos är arvsreglerna inte desamma som för ”kärnfamiljerna”. Överväg då om ni bör skriva testamente.

Läs mer om att skriva testamente här

Profilbild för Emma Persson

Emma Persson

Privatekonom med inriktning på bostadsmarknaden, sparande, pension, familjeekonomi och försäkring. Bevakar händelser som påverkar privatekonomin ur individens perspektiv och hur man bygger en finansiell trygghet för sig själv och sin familj.

Bostadsmarknaden

Bostadspriserna stabilerades under 2018 och för landet som helhet steg priserna med 2 procent. Det nya året har fått en svagare start än normalt och priserna har stigit med 2,4 procent under de tre första månaderna, men rensat för säsongseffekter har bostadspriserna fallit med 0,1 procent. Vi tror på en relativt stabil utveckling framöver. Osäkerheten rör främst det ökade utbudet. Vi bedömer dock att det krävs betydligt högre räntor för att priserna ska börja falla markant igen. Generellt ser vi att bostadsräntorna förblir låga kommande år, om än svagt stigande i takt med att Riksbanken höjer räntan.

I slutet av november 2017 gav regeringen grönt ljus till Finansinspektionens förslag om ett förstärkt amorteringskrav. Det nya amorteringskravet innebär att nya bolånetagare med en skuldsättning över 4,5 gånger bruttoinkomsten måste amortera en procent extra utöver befintligt amorteringskrav. Kravet implementerades den 1 mars 2018. Läs mer här >

Ett steg närmare balans på bostadsmarknaden

Efterfrågan på bostäder drivs av befolkningsökning, urbanisering, stigande inkomster och historiskt låga räntor. I nuläget spenderar svenska hushåll en historiskt sett liten del av sin inkomst på sitt boende. Samtidigt begränsas tillgången på bostäder av ett tidigare lågt nybyggande i förhållande till efterfrågan men även av ett ineffektivt utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. Detta är till stor del strukturella krafter som även ligger till grund för vår syn på läget på bostadsmarknaden. Vi tror att ett större bostadsprisfall i närtid är osannolikt då det rimligen kräver kraftigt stigande räntor eller en större extern händelse som kraftigt påverkar svensk ekonomi.Vi ser det dock som rimligt att man runt införandet av det nya amorteringskravet kan komma att se tillfälliga prisrörelser till följd av hur köpare och säljare förhåller sig till osäkerheten som kommer med ändrade förutsättningar.

Det förhållandevis snabba nybyggandet den senaste tiden är en orsak till att prisutvecklingen dämpats men priserna hålls fortfarande under armarna av en fortsatt stor efterfrågan på boende. Detta då byggandet dels måste möta den nuvarande befolkningsökningen men också kompensera för det befintliga underskottet på bostäder som kommit av en lång tid av lågt byggande. Vår bedömning är att det tar flera år innan utbudet kommer ikapp efterfrågan i storstäderna.

Till detta kommer den underliggande strukturen på svensk bostadsmarknad. En av anledningarna till att vi inte betraktar bomarknaden som en bubbla är att i princip varje bostadsköp i Sverige fyller köparens behov av bostad. Det är en avsevärd skillnad relativt många andra marknader. I många andra länder tillkommer spekulanter vars köp relaterar till ett investeringsbehov snarare än ett behov av ett hem. Skulle priserna i Sverige pressas nedåt, skulle nedgången präglas av en trögrörlighet, då en bostadssäljare generellt även är en bostadsköpare – efterfrågan och utbudet förblir därmed relativt konstant. Säljaren kan sällan fly ut till hyresmarknaden då det inte finns en sådan tillgänglig i storstadsregionerna. Spanien illustrerade motsatsen under krisen. Där såg man ett stort antal utländska bostadsägare lämna den spanska marknaden och sälja. Därmed skapades ett utbud på bostäder som långt översteg det inhemska behovet av boende och priserna föll snabbt.

När den svenska bostadsmarknaden når en balans mellan efterfrågan och utbud är vår bedömning att bostadspriser ökar i takt med hushållens inkomster. Det bygger på att hushållen väljer att lägga en viss andel av sina inkomster på bostäder. Den snabba nybyggnadstakten har sannolikt fört oss något snabbare än väntat mot denna balans, men vi ser det som osannolikt att vi skulle vara framme. Därmed ser vi fortsatt stöd för stigande bopriser om än i långsammare takt.

Profilbild för Alexandra Stråberg

Alexandra Stråberg

Chefekonom och ansvarig för Hållbarhetssekretariatet på Länsförsäkringar. Makroekonomisk expert med gedigen kunskap om den ekonomiska utvecklingen, globala trender och nationella effekter. Kommenterar och diskuterar händelser på nationell och global nivå, alltifrån tillväxt, arbetsmarknad och handel till hållbarhet i alla dess former. Hållbarhetsfrågorna och de makroekonomiska frågorna hänger ihop. "Globala frågor blir så småningom nationella frågor som i sin tur blir regionala företagsspecifika och konsumentnära frågor. En förändring i någon av delarna skapar förändringar i de andra.”