Bolån och bostadsmarknaden

AV: EMMA PERSSON OCH ANDERS NORDBERG

Informationen gäller för Länsförsäkringar

Hur slår en räntehöjning för dig?

Enligt SEB:s boprisindikator tror allt fler svenskar att bostadspriserna kommer att falla. Och det kanske inte är så konstigt. I media rapporteras om prissänkta och svårsålda nyproduktionsprojekt och en räntehöjning från Riksbanken ligger för första gången på mycket länge i korten. Det bidrar säkert till osäkerheten.

Nu är det drygt ett år sedan bostadspriserna började falla och många har kanske fått ett uppvaknande. Bostadsmarknaden är en marknad som vilken som helst. Priserna går upp och ned. Att investera i ett ägt boende har över tid varit en lyckosam investering, men precis som på aktiemarknaden kommer nedgångar. Det ligger i investeringens natur.

Om du inte behöver sälja eller köpa just nu behöver du inte bekymra dig så mycket, men den som har bolån bör ändå vara förberedd på att saker och ting kan förändras.

Utifrån en beräkning Länsförsäkringar har gjort visar det sig att ett genomsnittligt villahushåll i Sverige behöver räkna med 2 821 kr högre ränteutgifter per år om ränteavdraget trappas ned till 20 procent. Vid ett ränteläge på 4 procent blir det 7 523 kr dyrare per år. Även om det saknas en politisk majoritet för att genomföra en dylik förändring just nu, är beräkningen nyttig att göra. Räkna även på räntehöjningar. Om du då inte ser några större bekymmer med högre räntekostnader kanske du har hittat ett utrymme för att börja spara till en räntebuffert?

Ett annat sätt att försäkra sig mot stigande räntekostnader är att binda en del av lånet på längre löptider. Med stigande räntor i USA och en trolig höjning från Riksbanken i december eller februari kan det nu vara ett bra tillfälle. Det viktiga är dock att du vet hur eventuella förändringar påverkar dig och din familjs ekonomi. Det ger bättre nattsömn och, om du bestämmer dig för att skaffa en räntebuffert, även en bättre privatekonomi på sikt.

Vår syn på ränteutvecklingen

Se över ert försäkringsskydd

Det finns tyvärr händelser som kan påverka en privatekonomi negativt. Det gäller exempelvis vid arbetslöshet, sjukdom, olycksfall och dödsfall. Särskilt om man har bolån är det viktigt att vara förberedd på att saker kan inträffa. Överväg gärna om ni ska teckna en försäkring som specifikt tar sikte på sådana situationer.

Läs mer om Bolåneskydd här

Det finns även andra privatekonomiska samtal som kan vara bra att lyfta där hemma, även om de är ”jobbiga”. Om ni är två vuxna i hushållet och den ene skulle gå bort i förtid, vill då den andre bo kvar eller flytta? Och har ni barn från tidigare förhållanden eller lever ni som sambos är arvsreglerna inte desamma som för ”kärnfamiljerna”. Överväg då om ni bör skriva testamente.

Läs mer om att skriva testamente här

Profilbild för Emma Persson

Emma Persson

Privatekonom. Privatekonomisk expert med gedigen kunskap om exempelvis bostadsmarknaden, sparande, pension och familjeekonomi. Kommenterar och diskuterar händelser i samhället och omvärlden som påverkar privatekonomin ur individens perspektiv och vet hur man bygger en finansiell trygghet för sig själv och sin familj.

Bostadsmarknaden

Bostadspriserna fortsätter att stabiliseras. För landet som helhet föll de med 0,3 procent i september jämfört med augusti, men rensat för säsongseffekter var nedgången 0,1 procent. Jämfört med för ett år sedan har priserna nu fallit med 3,6 procent men hittills i år har de stigit med 4,5 procent. Sammantaget indikerar statistiken en fortsatt stabilisering och vi tror på en relativt stabil utveckling framöver. Dock brukar utvecklingen under fjärde kvartalet tyngas av negativa säsongseffekter. Osäkerheten framöver rör främst det utökade utbudet, vilket kan komma att tynga utvecklingen. Vi bedömer dock att det krävs betydligt högre räntor för att priserna ska börja falla markant igen. Generellt ser vi att bostadsräntorna kommer förbli låga även om de stiger svagt kommande år i takt med att Riksbanken börjar höja räntan.

I slutet av november 2017 gav regeringen grönt ljus till Finansinspektionens förslag om ett förstärkt amorteringskrav. Det nya amorteringskravet innebär att nya bolånetagare med en skuldsättning över 4,5 gånger bruttoinkomsten måste amortera en procent extra utöver befintligt amorteringskrav. Kravet implementerades den 1 mars 2018. Läs mer här >

Ett steg närmare balans på bostadsmarknaden

Efterfrågan på bostäder drivs av befolkningsökning, urbanisering, stigande inkomster och historiskt låga räntor. I nuläget spenderar svenska hushåll en historiskt sett liten del av sin inkomst på sitt boende. Samtidigt begränsas tillgången på bostäder av ett tidigare lågt nybyggande i förhållande till efterfrågan men även av ett ineffektivt utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. Detta är till stor del strukturella krafter som även ligger till grund för vår syn på läget på bostadsmarknaden. Vi tror att ett större bostadsprisfall i närtid är osannolikt då det rimligen kräver kraftigt stigande räntor eller en större extern händelse som kraftigt påverkar svensk ekonomi.Vi ser det dock som rimligt att man runt införandet av det nya amorteringskravet kan komma att se tillfälliga prisrörelser till följd av hur köpare och säljare förhåller sig till osäkerheten som kommer med ändrade förutsättningar.

Det förhållandevis snabba nybyggandet den senaste tiden är en orsak till att prisutvecklingen dämpats men priserna hålls fortfarande under armarna av en fortsatt stor efterfrågan på boende. Detta då byggandet dels måste möta den nuvarande befolkningsökningen men också kompensera för det befintliga underskottet på bostäder som kommit av en lång tid av lågt byggande. Vår bedömning är att det tar flera år innan utbudet kommer ikapp efterfrågan i storstäderna.

Till detta kommer den underliggande strukturen på svensk bostadsmarknad. En av anledningarna till att vi inte betraktar bomarknaden som en bubbla är att i princip varje bostadsköp i Sverige fyller köparens behov av bostad. Det är en avsevärd skillnad relativt många andra marknader. I många andra länder tillkommer spekulanter vars köp relaterar till ett investeringsbehov snarare än ett behov av ett hem. Skulle priserna i Sverige pressas nedåt, skulle nedgången präglas av en trögrörlighet, då en bostadssäljare generellt även är en bostadsköpare – efterfrågan och utbudet förblir därmed relativt konstant. Säljaren kan sällan fly ut till hyresmarknaden då det inte finns en sådan tillgänglig i storstadsregionerna. Spanien illustrerade motsatsen under krisen. Där såg man ett stort antal utländska bostadsägare lämna den spanska marknaden och sälja. Därmed skapades ett utbud på bostäder som långt översteg det inhemska behovet av boende och priserna föll snabbt.

När den svenska bostadsmarknaden når en balans mellan efterfrågan och utbud är vår bedömning att bostadspriser ökar i takt med hushållens inkomster. Det bygger på att hushållen väljer att lägga en viss andel av sina inkomster på bostäder. Den snabba nybyggnadstakten har sannolikt fört oss något snabbare än väntat mot denna balans, men vi ser det som osannolikt att vi skulle vara framme. Därmed ser vi fortsatt stöd för stigande bopriser om än i långsammare takt.

Profilbild för Anders Nordberg

Anders Nordberg

Senior makroanalytiker