Bolån och bostadsmarknaden

AV: EMMA PERSSON OCH ALEXANDRA STRÅBERG

Välj länsförsäkringsbolag

Länsförsäkringar består av 23 länsförsäkringsbolag, som har unika villkor och priser.

En rad osäkerheter präglar just nu stämningen i den globala konjunkturen. Det finns förväntningar om att räntorna bör hållas låga framöver för att stimulera ekonomin, både globalt och i Sverige. Därför förväntas bolåneräntorna ligga på låga nivåer under de närmsta åren. Därmed inte sagt att det är ett självklart val för alla att välja rörliga räntor på bolånen. Räntebindningstid är ett både känslomässigt och ekonomiskt val.

Tänk på inkomster och utgifter vid bindningstider för bolån

När du bestämmer dina bolåns bindningstider bör du exempelvis fundera över din eller din familjs inkomster och utgifter de kommande åren. Är inkomsterna stabila eller ska någon av er exempelvis vara föräldraledig eller jobba deltid? Har ni gott om pengar över när boendeutgifter och hushållskostnader är betalda?

Hushåll som har stabila inkomster och goda marginaler kan ta en något större risk och ha en större andel rörlig ränta. Överskottet kan fördelas mellan sparande och amorteringar. För hushåll som har små marginaler eller inte gillar tanken på risken för högre boendeutgifter kan garantera sig mot det genom att binda åtminstone en del av lånet. Skillnaden mellan löpande ”tremånadersränta” och bundna löptider är dessutom relativt liten just nu.

Lös lån i förtid

Tänk på att om du behöver lösa dina lån i förtid innan bindningstiden gått ut, t ex vid en flytt, kan du behöva betala en så kallad ränteskillnadsersättning. Det kan också gå att flytta med lånen till den nya bostaden genom att göra ett så kallat säkerhetsbyte.

Oavsett hur du vill göra med lånen, lägg lite tid på att göra ett aktivt val som passar dig och din familj. Och tänk på att det är ett gyllene tillfälle att spara nu när ränteutgifterna är låga.

Se över ert försäkringsskydd

Det finns tyvärr händelser som kan påverka en privatekonomi negativt. Det gäller exempelvis vid arbetslöshet, sjukdom, olycksfall och dödsfall. Särskilt om man har bolån är det viktigt att vara förberedd på att saker kan inträffa. Överväg gärna om ni ska teckna en försäkring som specifikt tar sikte på sådana situationer.

Läs mer om Bolåneskydd här

Det finns även andra privatekonomiska samtal som kan vara bra att lyfta där hemma, även om de är jobbiga. Om ni är två vuxna i hushållet och den ene skulle gå bort i förtid, vill då den andre bo kvar eller flytta? Och har ni barn från tidigare förhållanden eller lever ni som sambos är arvsreglerna inte desamma som för ”kärnfamiljerna”. Överväg då om ni bör skriva testamente.

Läs mer om att skriva testamente här

Profilbild för Emma Persson

Emma Persson

Privatekonom med inriktning på bostadsmarknaden, sparande, pension, familjeekonomi och försäkring. Bevakar händelser som påverkar privatekonomin ur individens perspektiv och hur man bygger en finansiell trygghet för sig själv och sin familj.

Bostadsmarknaden

Bostadspriserna har utvecklats stabilt sedan nedgången hösten 2017. Det finns dock regionala skillnader. Exempelvis har priserna på villor i Malmö och medelstora städer återhämtat fallet, medan bostadsrätter och villor i Stockholm är på fortsatt lägre prisnivåer. Hittills i år har priserna i landet som helhet stigit med nästan fem procent men rensat för säsongseffekter har uppgången varit endast 0,8 procent. Vi tror på en relativt stabil långsiktig utveckling framöver till följd av stigande inkomster och fortsatt låga bostadsräntor.
Den 1 mars 2018 infördes ett amorteringskrav som innebär att nya bolånetagare med en skuldsättning över 4,5 gånger bruttoinkomsten måste amortera en procent extra utöver befintligt amorteringskrav.

Ett steg närmare balans på bostadsmarknaden

Efterfrågan på bostäder drivs av befolkningsökning, urbanisering, stigande inkomster och historiskt låga räntor. I nuläget spenderar svenska hushåll en historiskt sett liten del av sin inkomst på sitt boende. Samtidigt begränsas tillgången på bostäder av ett tidigare lågt nybyggande i förhållande till efterfrågan men även av ett ineffektivt utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. Detta är till stor del strukturella krafter som även ligger till grund för vår syn på läget på bostadsmarknaden.

Bostadsprisfall i närtid

Vi tror att ett större bostadsprisfall i närtid är osannolikt då det rimligen kräver kraftigt stigande räntor eller en större extern händelse som kraftigt påverkar svensk ekonomi. Det skärpta amorteringskravet och stramare kreditgivning från de flesta banker satte ordentligt avtryck på bostadsmarknaden, särskilt inom storstadsområden.

Det förhållandevis snabba nybyggandet en ytterligare orsak till att prisutvecklingen dämpats men priserna hålls fortfarande under armarna av en fortsatt stor efterfrågan på boende. Detta då byggandet dels måste möta den nuvarande befolkningsökningen men också kompensera för det befintliga underskottet på bostäder som kommit av en lång tid av lågt byggande. Vår bedömning är att det tar flera år innan utbudet kommer ikapp efterfrågan i storstäderna.
Till detta kommer den underliggande strukturen på svensk bostadsmarknad.

En av anledningarna till att vi inte betraktar bomarknaden som en bubbla är att i princip varje bostadsköp i Sverige fyller köparens behov av bostad. Det är en avsevärd skillnad relativt många andra marknader. I många andra länder tillkommer spekulanter vars köp relaterar till ett investeringsbehov snarare än ett behov av ett hem. Skulle priserna i Sverige pressas nedåt, skulle nedgången präglas av en trögrörlighet, då en bostadssäljare generellt även är en bostadsköpare – efterfrågan och utbudet förblir därmed relativt konstant. Säljaren kan sällan fly ut till hyresmarknaden då det inte finns en sådan tillgänglig i storstadsregionerna. Spanien illustrerade motsatsen under krisen. Där såg man ett stort antal utländska bostadsägare lämna den spanska marknaden och sälja. Därmed skapades ett utbud på bostäder som långt översteg det inhemska behovet av boende och priserna föll snabbt.

Bostadspriser ökar i takt med hushållens inkomster

När den svenska bostadsmarknaden når en balans mellan efterfrågan och utbud är vår bedömning att bostadspriser ökar i takt med hushållens inkomster. Det bygger på att hushållen väljer att lägga en viss andel av sina inkomster på bostäder. Den snabba nybyggnadstakten har sannolikt fört oss något snabbare än väntat mot denna balans, men vi ser det som osannolikt att vi skulle vara framme. Därmed ser vi fortsatt stöd för stigande bopriser om än i långsammare takt. Avmattningen i konjunkturen kan bidra till att bostadspriserna ökar långsammare framöver men vi tror att effekten av lägre bostadsräntor och lägre bostadsinvesteringar delvis kan kompensera för svag konjunktur.

Profilbild för Alexandra Stråberg

Alexandra Stråberg

Chefekonom och ansvarig för Hållbarhetssekretariatet på Länsförsäkringar. Makroekonomisk expert med gedigen kunskap om den ekonomiska utvecklingen, globala trender och nationella effekter. Kommenterar och diskuterar händelser på nationell och global nivå, alltifrån tillväxt, arbetsmarknad och handel till hållbarhet i alla dess former. Hållbarhetsfrågorna och de makroekonomiska frågorna hänger ihop.