Rekordstort intresse för att äga fastigheter – tänk på det här innan du slår till
Intresset är stort för att äga och förvalta fastigheter, drivet av den stora värdeuppgång vi sett under lång tid. Här är några saker du bör tänka på innan du gör din investering.
Anders Liljehaga, kontorschef på Länsförsäkringar Älvsborg i Lerum och Alingsås, får allt fler frågor av företagskunder som rör flerbostadshus.
Och han har en rad tips att ge till den som investerat i en fastighet, eller funderar på att göra det.
– Stora fastighetsägare har anställda som sköter fastigheterna, men som privatperson eller nystartat bolag måste fastighetens geografiska läge vara praktiskt över tid. Saker behöver bytas ut och fastigheten ska underhållas. Sannolikt är det du som måste åtgärda eventuella problem som uppstår, säger Anders Liljehaga.
Enligt honom bör man också fundera på vilka utvecklingsmöjligheter det finns: Går det exempelvis att bygga om eller till på sikt för att öka uthyrningsbar yta?
– Vi som bank tittar mycket på så kallat driftsnetto: Vad blir kvar av hyresintäkterna efter att driftskostnader, skatt och normalt underhåll är betalt? Det är överskottet som ska betala ränta och amortering på eventuellt lån. Ta gärna kontakt med din bank i ett tidigt skede. Det är inte alltid så att marknadsvärde och belåningsvärde är samma sak och då kan du behöva en större egen insats än vad du kalkylerat med.
En fråga för revisorn
Många frågar också om det är bättre att investera privat än att lägga affären i ett bolag. Enligt Anders Liljehaga är det här en fråga som du helst bör diskutera med en revisor.
– Har du en enskild firma sedan tidigare behöver du se verksamheten som en helhet för att förstå vilka konsekvenser köpet får för dig. Överskottet kommer att beskattas på samma sätt som tjänsteinkomster, det vill säga läggas på toppen av dina övriga inkomster. Äger du i aktiebolagsform kan du hantera eventuellt överskott på ett annat sätt och har fler möjligheter som ägare att ta ut detta.
Och om man är fler som vill gå samman och investera i en fastighet?
– Då kan det vara extra bra att tänka till kring strukturen från start, eftersom det många gånger är en bra idé att äga i bolagsform. Vi ser att många som investerar i en mindre hyresfastighet väljer att äga den privat. Ofta återinvesteras stora delar av överskottet i fastigheten och man bygger värden på längre sikt.
Är det därmed en fördel att lägga affären i ett bolag när det handlar om fler fastigheter?
– Det kan ge skattemässiga fördelar vid försäljning av fastigheten. Men det är viktigt att veta att lagar och regler kan förändras över tid. Därför behöver du föra en löpande dialog med revisor och bank och hålla dig uppdaterad på vilka förändringar som sker och hur det påverkar ditt ägande av fastigheter.
Ta hjälp från start
Anders Liljehagas råd är att redan från start ta hjälp för att sätta sig in i vad som gäller för den som köper ett bolag som äger en eller flera fastigheter.
– Finansieringsmöjligheterna här kan se väldigt annorlunda ut mot om du köper en ”ren” fastighet. Vi får många frågor kring belåningsgrader och hur mycket man kan låna. Detta kan variera från fall till fall, men 75 procent av belåningsvärdet är en vanlig högstanivå. Det är värt att upprepa att det är bra att så tidigt som möjligt koppla in sin bankkontakt eller revisor så att det är tydligt vad som gäller när rätt tillfälle för en investering väl dyker upp.